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契據登記制度的理論基礎是對抗要件主義，這一理論認為房地產產權的變更、他項權利的設定,在當事人訂立合約之時就已生效，即雙方一經產生債的關系，房地產權利的轉移或他項權利的設定即同時成立。登記僅僅是作為對抗第三人的要件，所以稱為對抗要件主義。
主要特點是:登記機關對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態，登記只具有公示力而無公信力，不經過登記，只能在當事人中產生效力，不能對抗第三人。法院可以裁定已登記的契約無效，登記機關對此并不承擔責任。
法律依據：
《物權法》第九條不動產物權登記生效以及所有權可不登記的規定
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。
