房產(chǎn)證住宅換商業(yè)是不可以的，說(shuō)明如下：

因?yàn)橥恋赜猛臼菄?guó)家管制的，土地出讓時(shí)就已經(jīng)規(guī)定了用途，不允許隨意改變，這會(huì)關(guān)系開(kāi)發(fā)商繳納出讓金的多少。如果購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，開(kāi)發(fā)商國(guó)有土地使用權(quán)是住宅使用，就不可以為商業(yè)，除非開(kāi)發(fā)商已經(jīng)申請(qǐng)且倍批準(zhǔn)改變土地用途。

相關(guān)說(shuō)明：

商業(yè)用地上的建筑用途以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，住宅用地上的建筑用途以居住為主；商業(yè)用地的地價(jià)高于住宅用地；商業(yè)用地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度一般高于住宅用地；在具體的使用上，商業(yè)用途的房子在一些費(fèi)用上標(biāo)準(zhǔn)比住宅高。

住宅房產(chǎn)，法律上指，供一家人日常起居的、外人不得隨意進(jìn)入的封閉空間。商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)，廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。