已有經批準的控制性詳細規劃的建設項目，應按控制性詳細規劃核定的凈容積率執行。尚無經批準的控制詳細規劃，且小于等于3萬平方米的建筑基地，在核定凈容積率時，首先應根據本規定所述建筑基地劃分的規定，細分建筑基地，再根據技術規定表二規定的指標，經按技術規定表三的折減率折減后，核定凈容積率。審核建設工程規劃設計方案時，商住綜合樓建設項目中，按不同性質的建筑面積比例換算合成后的容積率，不得大于所在建筑基地核定的綜合凈容積率。容積率等于地上總建筑面積除總用地面積，如果你有一塊地的規劃指標，你可以仔細看一下，用地面積是以什么為準，因為有的地塊出讓的時候有一些是明確不可以建房的，比如說是道路用地或者綠化用地，那么，應該也會規定，容積率以總土地面積計算，還是以總可用地面積計算。至于建筑物層高超過多少米就視為兩層，這個要看當地的規定，每個城市不太一樣。