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有了遺囑也不一定能繼承房產，遺囑繼承的適用條件：
1、被繼承人生前立有遺囑，并且遺囑合法有效；
2、立遺囑人死亡；
3、被繼承人生前沒有簽訂遺贈扶養協議；
4、遺囑中指定的繼承人未喪失繼承權，也未放棄繼承權，同時也未先于被繼承人死亡。
【法律依據】
《繼承法》第十六條規定，公民可以依照本法規定立遺囑處分個人財產，并可以指定遺囑執行人。
公民可以立遺囑將個人財產指定由法定繼承人的一人或者數人繼承。公民可以立遺囑將個人財產贈給國家、集體或者法定繼承人以外的人。
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