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辦公樓和小公寓區別如下：
1、本質
辦公樓是純商用的，辦公樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，辦公樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。公寓是商住兩用。公共寓所，是商業地產投資中的一種居住地產形式。每層樓內有若干個房間和公共的走廊、廁所和浴室等。外形一般中規中矩，分為職工公寓和商業公寓，商業公寓可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規范緊湊，經濟實用，相當于學校宿舍、出租公寓，也指旅店賓館或別墅，更為經濟實用。2、使用權年限
辦公樓是40年產權，小公寓是40或70年（具體所剩年限視情況而定）。
3、享有設施和區位
辦公樓：商用水電、不可落戶、無燃氣。小公寓：可申請民用水電。部分城市可落戶讀書，有燃氣。辦公樓在處理交通問題時，須合理地縮短交通路線和壓縮交通面積，小公寓一般建在大城市，大多數是高層，標準較高。
